房价和经济基础脱离的危险

房价和经济基础脱离的危害

如今的房屋价格最好用形成中的衰退来形容，但也被描述成泡沫。房屋价格在最近十年涨的如此之高，以至于和以往制约这个市场的基础经济框架完全脱离。现在的房价是不可支撑的，下面的图表和分析对此作出了说明。

作者：Ben W. (bdarbs)

房价和薪水的脱离

价格增长并不新鲜，因为房屋价格长期走势上是向上的。让这次房产泡沫（美国历史上最大的房产泡沫）与众不同的是房产价格和以往制约市场的基础经济框架脱离产生的危险。

比如，房屋价格增长一般和薪水增长保持同步。但这次却不是。在最近十年，全国房产价格已经增长了45%（对通货膨胀率调整之后）。每个工人的中等薪水，同期却只增长了10%。

结果就是，历史上头一次，挣中等薪水的人买不起中等价格的房屋。

为了使买房者符合贷款条件，贷款者放松了信用要求，鼓励有风险的抵押贷款产品，比如只还利息（无本金）贷款、本金递增贷款、可调整利率贷款等。这让得到贷款更加容易，但很明显也很难使之持续。

近年来，许多购房者购买了超出价格承受能力的房子。有些时候，他们的贷款条件只能满足“陷阱利率”贷款或者无本金贷款的条件。一旦利率根据贷款条件到期要恢复正常水平，数百万人将付不起抵押贷款而很可能因丧失抵押品赎回权而失去房屋。

租金和房价的脱离

另一个危害是租金和房价的脱离。在某种程度上，让多数人不去买房而去租房的唯一原因是付不起首付。当然，这会比买房每月多付一点，但不会太多。

感谢房产泡沫，一切都在改变。房价增长已经大大超过了租金的增长，近十年上涨了45%。同时期，比如薪金仅仅增长了10%.

全国范围内，现在租房相当于原来的60%比买房降的更多。但是，出于某些原因，人们仍然没有停止买房。从1995年到现在，住房拥有率大幅飙升。相反，租房人数自第二次世界大战以来首次下降。

因为我们已经知道薪金的上涨和房价的下跌这个事实，住房拥有率的提高可以归结为贷款者降低了信用和抵押贷款条件。感谢这些贷款者，那些几年前没有机会获取抵押贷款的购房者，现在能获准贷到大量的钱了。

（当然，另一个鼓励人们买房而不租房的因素是低利率。在一种受到某些人批评的冲动下，联邦政府在科技泡沫破裂后就开始降低利率。低利率使人们购买高价的房子变得容易，而且刺激这些买家感觉机不可失。）

房价和房屋销售的脱离

在地产繁荣期，房价和房屋销售的脱离反映不出来，现在就已经很明显了。公众要么失去了购买兴趣，要么买不起现在的房子了。房屋销售在全国范围内减慢，在加利福尼亚、弗罗里达、内华达、密西根及俄亥俄州的一些城市下降尤其明显。

后果是，在多数地区供过于求。要花费几个月甚至在某些地区要几年时间，才能把现在市场上的房子卖了。然而房价至今在多数地区仍然停留在高水平。如果销售不能回升，房价将不可避免的下降。

为什么房价和基础经济框架脱离是危险的？

只需问一下日本就足够了。这个国家在20世纪80年代经历了一次类似的房产繁荣，自从房产泡沫破裂后至今仍然处在破坏后的恢复中。

几乎每一个导致日本房产危机的特征在最近十年的美国都出现了：

• 历史性的低利率
• 住房被鼓吹成“不可错过的投资”
• 中等房屋价格翻倍
• 中等房屋价格在6大城市里变成3倍
• 贷款者提供不良贷款
• 政府扮演了行业的伙伴角色
• 房价涨幅远远脱离薪金和租金的涨幅

到达顶点后，日本房价平均下降了40%。在这个国家最大的城市，降幅更大，平均达到了65%。东京房价下降了80%，直到今天仍然处在下降通道中。

当市场房价和经济基础严重脱离时，你想知道美国会发生什么，可以看看上面这张图。

近十年来在美国住宅市场上发生的变化和日本繁荣期时发生的变化并没有多大不同。房价已经在全国范围内翻倍了。在房产泡沫的州，比如加利福尼亚，有些大城市在最近7年来房价达到了以前的3倍。对比一下美国数据图（下面）和日本的数据图（上面），类似性显而易见。

在日本房价崩盘后，价格跌回到繁荣前水平。一点都不用怀疑，美国房价也会发生同样的事。